Jautājumā par to, vai zemes īpašnieks piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās ir tiesīgs prasīt zemes nomas samaksu par iepriekšējiem astoņiem gadiem no ēkas īpašnieka, ja par to nav bijis noslēgts nomas līgums, informējam, ka piespiedu nomas tiesiskās attiecības ietilpst saistību tiesību regulēšanas priekšmetā. Šajās attiecībās, neatkarīgi no tā, vai starp iesaistītajām pusēm ir bijis noslēgts līgums un ir veikta samaksa par ēkas īpašnieka lietošanā esošo zemi, zeme ir ēkas īpašnieka lietošanā visu piespiedu nomas tiesisko attiecību pastāvēšanas laiku.

Civillikums neparedz iespēju iznomāt zemi, neparedzot atlīdzību iznomātājam. Tādējādi starp zemes īpašnieku un ēkas īpašnieku pastāv saistība, kur ēkas īpašniekam ir pienākums samaksāt nomas maksu zemes īpašniekam par visu periodu, kurā ir pastāvējušas piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Jautājums ir, kādā laika termiņā zemes īpašnieks var prasīt šīs saistības izpildi.

Saskaņā ar Civillikuma 1893. pantu saistību tiesības izbeidzas, ja tiesīgā persona tās pienācīgi neizlieto likumā noteiktā noilguma termiņā. Savukārt vispārējais noilguma termiņš ir noteikts Civillikuma 1895. pantā un paredz, ka visas saistību tiesības, kuras nav noteikti izņemtas no noilguma ietekmes un kuru izlietošanai nav likumā noteikti īsāki termiņi, izbeidzas, ja tiesīgā persona tās neizlieto desmit gadu laikā.

 Savukārt īsāki noilguma termiņi cita starpā ir noteikti komercdarbību regulējošajā Komerclikumā attiecībā uz komersantu veiktajiem komercdarījumiem. Komerclikuma 406. pants paredz, ka no komercdarījuma izrietošie prasījumi noilgst triju gadu laikā, ja likumā nav noteikts cits noilguma termiņš.

Ievērojot minēto, informējam, ja zemes īpašnieks nav komersants, tā prasījumiem no piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām ir piemērojams vispārējais noilguma termiņš – 10 gadi. Savukārt, ja zemes īpašnieks ir komersants, būtu vērtējams jautājums, vai komersanta prasījumiem, kas izriet no piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, nebūtu piemērojams Komerclikuma 406. pantā noteiktais 3 gadu noilguma termiņš.

Atbilstoši Civillikuma 1402. pantam saistību tiesības rodas vai nu no tiesiska darījuma, vai no neatļautas darbības, vai pēc likuma. Civillikuma 1895. pantā paredzētais 10 gadu noilguma termiņš attiecas uz ikvienu saistību tiesību neatkarīgi no saistību rašanās pamata. Savukārt Komerclikuma D daļa, tajā skaitā Komerclikuma 406. pantā ietvertais regulējums par noilgumu, attiecas tikai uz saistībām, kas izriet no tiesiska darījuma. Proti, Komerclikuma D daļa reglamentē tikai vienu no saistību rašanās pamatiem – tiesisku darījumu.

Piespiedu nomas tiesiskās attiecības kā saistību tiesības izriet no likuma (piemēram, likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 54. pants nosaka piespiedu nomas attiecības privatizētām dzīvojamām mājām, kuras atrodas uz citai personai piederošas zemes), līdz ar to pašas par sevi ir pakļautas Civillikuma 1895. pantā noteiktajam noilgumam.

Vērtējot konkrētas lietas apstākļus, Tieslietu ministrijas ieskatā būtu svarīgi noskaidrot apstākļus par konkrētā komersanta (kurš ir zemes īpašnieks) darbību. Ja zemi, kura atrodas dalītā īpašumā, komersants ir iegādājies komercdarījuma rezultātā (piemēram, pirkuma līguma ietvaros), tad, ņemot vērā, ka komersants ir zinājis par dalītā īpašuma pastāvēšanu, var prezumēt, ka šīs zemes iznomāšana ēkas īpašniekam ir plānota komercdarbības ietvaros. Komerclikuma 2. pants paredz, ka komercreģistrā ierakstīta komersanta saimnieciskā darbība ir atzīstama par komercdarbību un ierunas par to nav pieļaujamas. Ievērojot minēto, būtu vērtējams jautājums, vai izveidojušās piespiedu nomas tiesiskās attiecības, kuras pašas par sevi izriet no likuma, nav atzīstamas par tādām, kas ir konkrētā komersanta ierastā komercdarbība un tādējādi tai būtu piemērojams Komerclikumā noteiktais saīsinātais noilguma termiņš. Turklāt būtu izvērtējams, vai arī piespiedu nomai, kas pastāv tikai uz likuma pamata, pēc analoģijas netiek piemēroti nomas līguma (tiesiska darījuma) noteikumi, t. sk. noteikumi par tiesiska darījuma noilgumu.

Vienlaikus atbilstoši Komerclikuma 388. pantam komercdarījumi ir komersanta tiesiskie darījumi, kas saistīti ar komercdarbību. Komerclikuma 389. pants pieļauj arī vienpusējus komercdarījumus (tikai viens no dalībniekiem ir komersants). Tātad komercdarījuma obligāta pazīme ir vismaz viena darījuma dalībnieka piederība komersantu lokam. Savukārt, ja nevienai darījuma pusei nav komersanta statusa, tad tas nevar būt komercdarījums. Vēršam uzmanību, ka juridiskās personas statuss automātiski nenozīmē, ka šī persona ir komersants, jo komersants ir tikai tāds tiesību subjekts, kas atbilst Komerclikuma 1. panta pirmajai daļai vai kuram ar atsevišķu likumu ir īpaši piešķirts komersanta statuss.

Ņemot vērā minēto, piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās vispārējais noilguma termiņš prasības celšanai par nomas maksas piedziņu ir 10 gadi, savukārt, ja viena no darījuma pusēm ir komersants un šīm attiecībām ir piemērojami tiesiska darījuma noteikumi, tad Tieslietu ministrijas ieskatā atbilstoši Komerclikuma 406. pantam attiecībā uz komersantu ir pamats piemērot saīsināto noilguma termiņu – 3 gadi.

Noslēgumā informējam, ka Tieslietu ministrijas ieskatā katrs gadījums ir individuāli vērtējams. Ja strīda gadījumā ēkas īpašnieks ceļ ierunu par noilguma termiņa notecējumu saistībai, kurā kreditors ir komersants, jautājums par to, kāds noilguma termiņš ir piemērojams šādai saistībai, ir pakļauts tiesas vērtējumam.